El Supremo refuerza los derechos del inquilino en la venta de viviendas arrendadas

Una reciente sentencia aclara que el plazo para ejercer el derecho de retracto comienza solo tras una comunicación fehaciente por parte del propietario.

El Tribunal Supremo ha emitido una sentencia clave que afecta directamente a la compraventa de viviendas con inquilinos. La Sala Primera, en su sentencia 127/2026 del pasado 19 de enero, ha establecido que el plazo para que el arrendatario ejerza su derecho de retracto (quedarse con la vivienda en las mismas condiciones que un tercer comprador) no comienza a contar con un simple conocimiento verbal o por la publicidad registral, sino únicamente a partir de una comunicación fehaciente por parte del propietario .

El fallo es tajante: “La mera manifestación verbal relativa a la titularidad del inmueble no puede equipararse al conocimiento pleno, cabal y exacto de las condiciones esenciales de la transmisión”. Esto significa que el propietario tiene la obligación activa de informar al inquilino de forma oficial y con todos los detalles de la venta .

Impacto en el mercado
Expertos jurídicos señalan que esta sentencia tiene una “enorme trascendencia”, ya que cada año se producen decenas de miles de compraventas de viviendas arrendadas. En muchas de ellas, especialmente en ventas en bloque a grandes fondos, la notificación al inquilino es “inexistente o defectuosa” .

Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, lo explica claramente: “Si no se puede probar esa comunicación fehaciente, cabe reclamar porque el plazo ni siquiera ha empezado. Quien incumple la ley no puede beneficiarse de su incumplimiento” .

La sentencia también advierte que la información registral no anula esta obligación. “La publicidad registral no desplaza el deber legal de notificación ni puede erigirse en una ficción de conocimiento sustitutiva”, señala el fallo .

¿Qué significa para propietarios e inquilinos?
Para los propietarios, esta sentencia es un recordatorio de la necesidad de formalizar correctamente cualquier comunicación de venta a sus inquilinos, si quieren que los plazos legales comiencen a correr. Para los inquilinos, refuerza su derecho a ser los primeros en adquirir la vivienda que habitan, protegiéndoles de operaciones opacas.

En opinión de los expertos, esta resolución “estrecha el cerco sobre el negocio de las titulizaciones a los fondos que especulan comprando carteras a precios reducidos”, ya que muchos grandes tenedores incumplían su obligación de dar prioridad a los inquilinos .